Incorporação Direta x Cobrança de ISS

PREDIO2

Incorporação Direta x Cobrança de ISS

12:27 10 junho em Artigos

INCORPORAÇÃO DIRETA E O IMPOSTO SOBRE SERVIÇOS DE QUALQUER NATUREZA

A Lei nº 4.591/1964 dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, conceituando o instituto da incorporação imobiliária como:

 

atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

 

As incorporações estabelecem-se sobre diferentes regimes de construção, são eles:

  • Regime de Empreitada (art. 55, da Lei 4.591/64) – contrata-se um terceiro para promover a construção do edifício, podendo o preço ser estabelecido como fixo ou reajustável, obedecidas as disposições legais;

  • Regime de Administração (art. 58, da Lei 4.591/64) – também conhecido como regime de construção a preço de custo, é de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes e será administrado por uma comissão de representantes;

  • Regime direto (art. 41, da Lei 4.591/64) – O próprio incorporador assume os riscos da construção, fazendo-a por conta própria.

Nos dois primeiros regimes, a construção é contratada pelo incorporador ou pelo condomínio de adquirentes, mediante a celebração de um contrato de prestação de serviços, em que aqueles figuram como tomadores, sendo o construtor um típico prestador de serviços. Nessas hipóteses, em razão de o serviço prestado estar perfeitamente caracterizado no contrato, o exercício da atividade enquadra-se no item 32 da Lista de Serviços anexa a Lei Complementar 116/03, configurando situação passível de incidência do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza.

 

Todavia, na incorporação direta, o incorporador constrói em terreno próprio, por sua conta e risco, obrigando-se a entrega-la dentro do prazo e averbada no registro de imóveis. Na incorporação direta o incorporador financia a obra com a venda de unidades imobiliárias autônomas, através de contratos de compromisso de compra e venda. O negócio jurídico ali estabelecido é o de compra e venda futura, em que o emitente comprador adquire unidade imobiliária individualizada e o incorporador é quem vende tal unidade e se compromete a entrega-la pronta no prazo estabelecido. Não há, portanto, a prestação de serviço visto que a construção é atividade meio, sendo a atividade fim a venda de unidade individualizada. Por conseguinte, não há que se falar em incidência do Imposto Sobre Serviço de Qualquer Natureza.

 

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “Na construção pelo regime de contratação direta, há um contrato de promessa de compra e venda firmado entre o construtor/incorporador (que é o proprietário do terreno) e o adquirente de cada unidade autônoma. Nessa modalidade, não há prestação de serviço, pois o que se contrata é “a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis” (art. 43 da Lei 4.591/64). Assim, descaracterizada a prestação de serviço, não há falar em incidência de ISS”.

 

Infelizmente o município de Goiânia, além de exigir o recolhimento do ISS nas incorporações diretas, tem atrelado (1) a expedição do Termo Habite-se, (2) a alteração do IPTU de área não edificada para área edificada e (3) a expedição da Certidão de Conclusão de Obra ao pagamento do ISS. Ou seja, a Administração Municipal tem determinado coercitivamente que o contribuinte pague Imposto indevido a fim de que sua obra seja liberada para comercialização e/ou entrega de chaves, haja vista que sem as devidas certidões não há liberação.

 

Diante de tais medidas cabe ao incorporador acionar o Poder Judiciário a fim de obter a liberação das certidões para, enfim, ter condições de entregar a obra. Não se acomode, busque seus direitos!

Assinatura Andre artigo